这篇文中，我们将讨论不同房屋贷款选择的利弊，但是，请记住一个非常重要的事实：无论如何分析，最适合自己的房屋贷款一定是取决于每个人的自身情况和财务状况。买家自己才是最有资格决定最终选择哪种房屋贷款类型的人。

因为固定利率贷款的利率不会有变化，这种房屋贷款的好处是，买家明确知道自己每月需要支付的贷款金额，以及每个月自己能拿到的收入，这种情况下，家庭开销预算和财务规划都可以变得清晰明了。

买家需要以非常高的利率(通常是3 / 8%到3 / 4%)支付一笔溢价（Premium），让贷款银行承诺在多年的固定利率下把钱借给自己。

贷款银行同意接受的固定利率的时间越长，贷方承担的风险就越大。例如，贷款银行在30年期以8%的利率贷款给买家，遇到后来利率飙升的情况，普遍利率上涨到15%以上，那么对贷方来说时间越长，损失就越多。（如果按照当时的利率和通货膨胀率的上升，贷款银行应该收到的利息，是10年前的2倍，但固定利率贷款使贷款银行只能按照原来的利率收取利息。这不是可以为银行盈利的方式。）

除了在贷款时支付额外的溢价，固定利率贷款的另一个潜在缺点是，如果在买家取出贷款后利率大幅下降，买家将面临被困在高利息贷款中的风险。因为即使买家可以按目前较低的利率重新贷款，这样做也需要时间，而且通常需要花费额外金钱来获得新的信用评估、贷款费用和产权保险。在这种情况下，无论如何，买家都会有一定的财务损失。

考虑固定利率贷款时，买家还需要了解以下几点可能存在于固定利率贷款中小缺点：

如果房主在还清自己的房屋贷款前把房屋出售，那么新的买家可能无法申请购买这所房子的贷款。只有在一段罕见的超低利率时期（比如上世纪80年代），房主被迫把房屋出售，才有可能把自己的房屋贷款转给下一位买家。

固定利率贷款有时会有提前还款处罚。

一些房屋贷款附带一项条款，当买家提前偿还贷款余额时，将接受提前还款处罚。罚金金额相当于提前还清的房屋贷款余额的百分点的数额。

当买家提前偿还房屋贷款是因为卖掉了这处房产，或者因为想以较低的利率重新贷款时，只要买家能获得新的房屋贷款，少数银行就不会执行贷款提前支付处罚。

美国许多州对银行可能向业主收取的提前还款的罚金期限和金额进行了限制。想要知道一笔贷款是否有提前还款处罚，唯一的方法就是询问并仔细审查联邦政府的贷款披露和贷款银行提供的期票。许多所谓的“无积分”贷款（No-points Loans）都有提前还款处罚。

固定利率贷款并不是唯一的选择。贷款银行意识到他们无法预见未来的利率将会上升或下降，因此，可调利率贷款(短期可调整)就诞生了。

可调整的东西比较不稳定，可调利率贷款的月支付也是这样的，它随着市场利率水平上波动（或浮动）。如果利率上升，买家的月支付费用也会增加，这就是可调利率贷款的风险所在：因为对于很多人来说，贷款很可能是每月的大额支出，而调整利率的房屋贷款可能会对买家的财务预算造成严重影响。

考虑到贷款的风险和经济的挑战，大家可能会问:“为什么会有人选择可调利率贷款 ?”“比如一些首次买房的人，或者希望住在更贵的房子里的人，可能会在经济上强迫自己接受可调利率贷款。”因为可调利率贷款以较低的利率开始，这样使买家有资格获得更多的贷款。但有资格借更多的钱并不意味着可以负担得起这么多贷款，买家需要考虑到自己的整体财务目标和需求来决定贷款数额。

有些买家在同时拥有可调利率贷款和固定利率贷款的资格时，往往选择可调利率贷款。为什么？因为可以可调利率贷款通常比固定利率贷款的总利息费用低，贷款支付总金额小。

因为接受了可能增加利率的风险，贷款银行相对会较为宽松。可调利率贷款的初始利率（有时也称为teaser rate）通常小于固定利率贷款的初始利率。在第一年或前两年的贷款利率往往也会低于固定利率贷款利率。

另一个好处是，如果买家在高利率的时候买房子，初期可以用人为压低的初始利率来支付贷款。如果利率随后下降，也可以继续享受低利率。

另一种情况是，当可调利率贷款比固定利率贷款有优势时，利率下降，对于没有资格重新贷款的买家来说，这样还可以保证较低的利率，对于这些买家来说是一件好事。同样的情况，如果是选择固定利率贷款，就必须重新贷款，才能享受利率下降的好处。

可调利率贷款的不利之处是，如果利率普遍上升，买家的贷款利息和每月还款可能也会上升。在大多数时间里，如果利率上升超过1%或2%并保持高位，可调利率贷款可能会比固定利率贷款需要支付的贷款总金额更多。

在做出固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款之间的最终选择之前，请阅读以下部分。利率上会升对个人财务造成什么影响?

很多购房者，尤其是第一次买房的人，选择了可调利率贷款，因为这样做可以让他们有更多的钱来购买更贵的房子。过度借贷也会受到一些房地产经纪人和房屋贷款销售人员的鼓励。毕竟，这些经纪人和销售人员的佣金，是与买家购买的房子的成本和所承担的房屋贷款的数额成正比的。

在考虑可调利率贷款时，买家必须明确了解利率上升会带来每月还款额度的增加，从而对个人财务造成影响。选择一种房屋贷款前，请先考虑以下几个问题：

每月的财务预算，是否可以承受的最高月还款额度和其他重要的财务目标，比如退休储蓄？

是否有紧急储备金（等于至少6个月的生活费用），可以在必要时用来支付更高的每月房贷？

贷款方可以告诉买家可能的最高月付款，那么结合自己的工作、生活的情况，可以承受的最高可调利率贷款吗？

如果需要在贷款银行允许的极限内最大金额借贷，是否有稳定的工作和收入支撑自己付清这笔贷款？

如果计划拥有孩子，财务预算是否可以支撑日后增加的养育及教育费用？

是否可以处理随着利率波动而改变的贷款带来的心理压力？

如果买家在财政上有能力承担可调利率贷款所固有的金融风险，那么可以考虑这种贷款方式。可以有机会用更低的利息和支付方式来省钱。买家的最高利率开始降低（如果整体利率不变，通常会保持较低水平）。即使利率上升，也会回落。因此，如果买家能在高利率和低利率的情况下都可以承担每月还款费用，那么可调利率贷款最终的贷款总金额通常是比固定利率贷款要低的。

也要认识到，尽管可调利率贷款确实有利率浮动的风险，但几乎所有可调利率贷款的利率的都会有一个上限。典型的上限是每年2%和6%的利率。

考虑可调利率贷款的前提是在财务和经济上足够富余，可以在一段时间内支付可能出现的最大利率贷款。对贷款额度较小的借款人来说，可调利率贷款是最好的选择，他们的月还款额度收入需要保持在月收入的10%以上。如果选择了可调利率贷款，那就要确保有足够的现金缓冲，在利率上升的情况下可以使用。不要只是因为最初的低利率而选择买更贵的房子。最好买一个自己能负担得起固定利率贷款的房子。如果想增加还款稳定性，但不愿意支付长期固定利率贷款的溢价，也可以考虑混合贷款。

如果买家想要每月还款额度相对稳定，同时贷款期限不超过五到十年，那么可以再前五到十年保持固定利率不变的混合贷款会是值得考虑的选择。

初始利率保持不变的时间越长，利率往往会越高，但混合贷款的初始利率几乎总是低于30年期固定利率贷款的利率。然而，由于混合贷款的初始利率锁定超过6个月或一年的较长的期间内，混合贷款的初始利率通常高于普通的可调利率贷款的利率。

在短期利率和长期利率之间几乎没有差别的时候，混合贷款和可调利率贷款的利率会降到最低（通常低于1%）。

但在某些时期，7 - 10年期混合贷款的初始利率与30年期固定利率贷款的利率是完全相同的。在此期间，选择固定利率贷款会有最好的整体价值。

要评估自己是否应该选择混合贷款，买家需要权衡在初始贷款利率到期之前，会采取什么举动。举个例子，如果有7年期的混合贷款，每年相比30年固定利率贷款可以节省0.5%的利率。但买家确定会在7年内搬出去，那么选择混合贷款可能会省钱。另一方面，同样条件下，买家7你那之内都会住在这所房子里，也不想面临7年后利率上涨的风险，那么就应该选择30年期的固定利率贷款。

在美国有很多可以查询信用分数的网站，不过信用报告基本上都是由三大信用报告机构（Exuifax，Experian 和Transunion）提供的，判断标准差别不大，只是一些具体算法上有所不同，所以大家在不同平台拿到的信用报告分数有差异。但差异不会太大，好的信用分数和差的信用分数不会同时出现在一个信用记录人手上。

美国提供信用报告和分数查看的网站有很多，其中Annual Credit Report是政府授权的网站，所有信用记录持有人都可以有权查看自己的报告，每年可以免费查看一次，三大信用机构的报告都可以看到，很全面。而其他一些网站也可以提供免费查看的资源，不过有些项目是收费，有些不收费。推荐Credit Karma给大家，很好用，待会我详细讲到。先来看看这些网站的细节：

最后一个Discover信用卡这个渠道比较特别，其实是Discover为持卡人免费提供的一个服务。无论是在Discover官网或者App上，登录进入后就能很快找到查询FICO信用分数，相当直观，不用专门登录以上网站去查询，每月查账单或还款的就可以瞄一眼，只要没有大问题就不用刻意去查报告和分数。提供这样服务的信用卡还有Barclay信用卡、American Express的 Blue Cash Preferred Card等的，建议选择信用卡的时候可以把这项服务纳入考量。

以自家的信用报告为例，带着大家一起来看看：

嗯，是看着不错是吧，要知道这个分数可是好好经营了一年多才有的哦，不过也没啥难的，大家只要养成良好的消费习惯，达到750+只是时间的问题。

显然Transunion和Exuifax给出的信用分数差不多，毕竟标准都是大同小异。点开下方的“See details that can impact your score. Check out your Credit Factors”，进入以下页面：

页面上显示了很多想影响分数的因子，影响程度是从强到弱排列的，我们来一起好好分析下每一个选项。

Credit Card Utilization（额度透支率）：我的报告上是Good，还行，但没有达到很好的标准。据闻发卡行希望账单日前额度透支率降到0-9%，也就是说卡的额度是1000美元的话，建议在账单日前把透支额度降到90美元及以下，最起码也要290美元及以下（也就是额度的10%-29%），这点很重要。如果账单日前已经消费超过这个数，先还一笔进去，不管还款日有没有到。

Payment History（还款历史）：不用多说了，建议大家设置Auto Pay，这样就不会忘记按时还款了。

Derogatory Marks（信用污点）：记录有没有申请过破产，有没有民事诉讼，有没有抵押品等等。

Age of Credit History（用卡平均历史）：看，这个就是婷婷信用分数里拉低平均的一项。但这没办法，开卡时间谁也改不了。所以才说不要轻易关闭第一张卡，因为关闭了第一张卡肯定就缩短了平均用卡历史。话说，9年的平均用卡历史才是Excellent（极好）的，9年，呃······那那种情况关闭卡问题不大呢？

Total Accounts（持有账户数）：经常听到有人问持多少张信用卡好？对于这样的问题，下图已经给出了答案，请看：

看来至少10+才是比较好的一个账户数，不建议一开始就猛申请，循序渐进来，等分数上了700再开始申请。个人觉得Age of Credit History和Total Accounts应该合理的呈正比，正常成长。

两个机构给的不大一样，所以绕来绕去还是对信用记录影响很大的几项：透支率、还款历史、信用污点是个人可控的，正好也是最重要的三项，好好经营。