拿到银行贷款预先批准信(Pre-Approval)

在美国要开始看房子前，一定要先拿到一份贷款预先批准信， 获得贷款预批意味着贷款人已审核买家的信用和财务状况 ，且买家也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。


当买家看到中意的房子并想出价时，则需将这份贷款预先批准信连同出价合同一并提出给卖家，以证明买家正规性，证明买家是以准备好且能立即行动， 有助提高出价被接受的机率 。(简单说，没有这份贷款预先批准信卖家是不太愿意理你的)


如何申请贷款预先批准信？


买家可向各银行、信用合作社(Credit Union)或Mortgage Broker等贷款机构询问申请。申请的文件通常24-48 hrs内可拿到，此文件效力约为60-90天 (实际状况视贷款机构而定)。


●填写买主经济状况表

●提供相关财务文件 (如工资单、两年的W2、近3个月银行存款证明等)

●大部分贷款机构允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，如还贷款本金(Principal)、利息(Interest)、房地产税(Real Estate Tax)、屋主保险(Home Owner Insurance)。贷款机构也会考虑家庭其它债务，如车贷(Car Loan)、学贷(College Tuition Loan)、信用卡欠款(Credit Card Debt)等，这些债务加上住房花费不能超过月收入36%。(实际状况视贷款机构而定)。


预先资格审核有助于搞清您是否有资格贷款，以及您的贷款额度。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。

协助美国房贷银行完成贷款资格审核

一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：

（1）收入证明：雇主信或者公司营业执照
（2）存款证明：最近两个月银行月结单，需要看到头款部份
（3）身份证明：有效的入境签证与护照
（4）房屋购买合同
（5）房贷申请书
（6）资产证明：您的资产总额
（7）信用记录：您的信誉记录（或您本国的等同物）

只要他们通过这个程序，认为您有资格申请贷款，接下来贷款机构便会展开以下工作

（1）评估您想要购买的房产
（2）审查房产产权状况
如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真，但真正操作起来其实未必十分复杂，只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。

★ Pre-Qualification贷款资格预审 ≠ Pre-Approval贷款预先批准信


Pre-Qualification贷款资格预审只是贷款机构 非正式 的资格预审，申请人不用准备任何文件，可直接透过电话与专员进行 口头咨询预审 ，快速估算大约借款额度，但并未确实调查申请人信用，所以效力不大 。


而Pre-Approval贷款预先批准信则是正式的贷款资格预审 ，核发过程需要提出相关资料并会调查申请人信用状况。贷款机构在综合评估后，才会 核发一份书面的conditional commitment ，亦即贷款预先批准信，此份文件在日后出价时才有参考效力。


★取得贷款预先批准信后，是否保证未来一定贷的到款？

不一定。 因为买家的财务状况与条件会不断变动，因此贷款机构在决定是否批准贷款前，会再次确认贷款人的状况、欲购买房子的状况与条件(房屋鉴价、产权检查等)，一切合乎标准后才会批准贷款。

★美国贷款购房必须本人到场参与吗？

现在大约有一半的银行接受网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成申请贷款买房的过程，理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，买主如果能亲自选择是最好的。

★几点说明：


买家可先自行找寻银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请；或者也可请经纪人为你协助办理。


进行贷款预先批准信申请时，若发现自己信用分数出错，也可即时提出修正，及早发现及早更正才能确保自己后续贷款申请时能更顺利快速且取得较低利率。


买家可接触数间贷款机构做咨询，以作为后续合作申请贷款时参考使用。建议 若要多家比较时，应于短时间内完成，引免因多次调查信用而引响信用分数。


当然， 买家最终申请贷款的贷款机构无须与当初申请贷款预先批准信为同一间， 因此买家仍是可以持续找寻自己满意的贷款机构(如利率较佳、费用较低等)。


针对现金买家，虽然不用提出贷款预先批准信，但经纪人也会请现金买家填写一份买主经济状况资讯表(Financial Information Sheet)，上面会有买家基本资讯、工作单位、年收入、负债、存款证明等财务资讯，在Step 3出价时会需要一并提出。