查询房屋信息与购房出价

查询房屋信息

当你选定满意的房子后，接下来要做的就是准备报价合同。首先，经纪人会为你全面查询相关信息，比如这处物业的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。

物业上市历史：房子之前交易次数，每次售价是多少，在什么时间。房子此次在市场上挂牌已有多少天了，有没有降过价。卖主卖房的原因。如果卖主之前买入价钱较低，这次卖只是赚钱多少的问题，那么议价空间较大。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，则议价空间较小。

市场分析：因为类似条件的房子在不同的地点，房价相差很大，因此所谓的市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）的卖价。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，就会比较理想。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。

市场统计数据：美国主要的房地产协会每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。

政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地的估价，一般来说这个数据相对客观。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，则说明要价偏高。你可以根据这一点而和卖主议价。

购房报价

好的经纪人的房源掌握度、与卖家经纪人的关系、地区熟悉度、议价力等都有关系。有些经纪人甚至还能在房子上未公开前就先带买家去参观，省去跟其他买家竞争；或帮助买家拟定更适合的出价策略等。

与经纪人一同讨论并填写购房合约Purchase Agreement

─ 里面包含：出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数、其他附加条件等细节。
─ 买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。

  • 买家决定出价金与支付订金 (约为出价的2-3%，建议与经纪人共同讨论估价)。
  • 卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer)；买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价，直至双方共同可接受的条件为止。同时出现多位买家时也会出现上述情况。
※此份出价合约具有法律效力，除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等)，否则不能撤回。买家只要签了字，就代表要按照上面的出价付款。

★如何出价大学问！
讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行，并以书面形式完成议价动作。

1. 价格
出价绝对是卖家的首要考量，建议与经纪人一同讨论并分析周边房价去做决定。某些情况下，买家甚至会需要提出比起价更高的价格。通常在市场上较久的房屋，谈价空间较大。

2. 现金
卖家仍是较偏好现金买家，除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速，更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。基本上现金买家拿到房子的机率较大，因没有贷款的不确定性，过户天数也较短，比贷款买家更具优势。

3. 贷款预先批准信与资金证明
虽然说贷款预先批准信并无法100%保证买家能正式取得贷款，但这仍代表买家以经过财务审核。买家也可提出相关证明辅佐，如稳定工作收入、低负债、拥有足够资金等财务证明。

4.较高的头期款
对贷款银行而言风险较小，代表贷款也较易通过。

5.较少的附加条件(Contingency)
最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，这三项非买家主观意愿的情况下， 可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金 。
※附加条款是保障买家的方式，较少附加条款也意味买家需承担较大风险，因此请务必与经纪人讨论※

(5-1) 房屋检查保护期Home Inspection Contingency
在佛州买主一般有3天的合同反悔期。买家需在这段时间内进行Home Inspection，拿到验房报告后， 买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等 。在这段时间中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。

(5-2) 鉴价附加条款Appraisal Contingency
贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多， 买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价 。

(5-3) 贷款保护期Loan Contingency
签订合约后，买家需在规定的时间内成功贷款出来，这一环节不仅最重要、变数也最大，建议买家提前准备好相关材料
●若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。
●若超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间，也有可能卖家会要求买家Remove Contingency来保障交易(也意味订金不能取回了)，或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。

(5-4) 购房报价合同附加条款
除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加条款：

房屋检查(Home Inspection)，氡气检查(Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查：在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。

房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于几年前次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

空调或游泳池检查：如果在冬季买房，空调或游泳池的功能不能检查。在报价合同中，可以选择在过户后5月31日之前检查空调或游泳池。如果不工作，可要求卖主出钱修理。

在报价合同中，还可以加上各种各样的附加条款，用于不同的目的。比如逐步升级条款(Escalation Clause) 在卖方市场用得比较多，在买方市场很少用。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他报价高于你的报价，你的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款，那最高报价额高者取胜。

报价时还要确定过户日期，一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，过户公司星期日不上班，不能提前一天拿过户清单，看要开多少钱的银行支票。如果在星期五，又怕万一当天不能过户完毕，要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做个最终房检(final walk through)，到银行去开个支票。买主有权选择过户公司。

为了防止卖主拿著你的报价合同与其他的买主讨价还价，你可以在报价合同上特别注明，此报价仅在三日内有效。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了(Ratified)。

文章来源：咕噜美国通