美国出租房屋租户违约，房东如何处理？

华人在美购买投资房出租时，不论采用哪种出租方式，都要有房屋租赁合约，双方要把细则写清楚，有了这一纸合约，以后我们才能从法律的手段保护自己。  

作为房东，自然是希望租户不要搞事情，但即使是在事先出租时挑选良好的租户，也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。但当租户出现违约的情况时，我们又该如何应对处理呢？ 

一．承租人拖欠租金，出租人可以在多长时间请求法律保护? 
租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当支付租金之日起。  如出租人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，出租人的丧失胜诉权，法律不再对出租人的债权给予强制保护，出租人向法院起诉后，法院会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。 

二．承租人擅自改变房屋用途怎么办?  
如承租人未经出租人允许，擅自改变房屋用途，出租人可以要求承租人恢复原状，并可以解除房屋租赁合同，追究承租人的违约责任。 

三．承租人提前退租怎么办?  
承租人提前退租，属于违约，出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定，则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。 

四．租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋怎么办?  
租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋，出租人可以选择向人民法院起诉，要求承租人迁出房屋，并承担违约责任。  现实中，有的部分承租人，特别是从事经营性业务的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走时房屋内还有部分遗留物品，很多情况下，出租人不知道承租人的去向，也无法到法院起诉。  这时，出租人可以在合同到期后，自行将房屋收回，但要注意保留证据(比如拍照、录像)，将屋内物品一一登记存放。 

五. 房东 vs. 房客 有两种法律程序

房客既不付房租，又不肯搬走，怎么办﹖法庭上有两种程序来解决房东房客问题：一个叫欠租（Non-payment Proceeding）程序，一个叫“驱逐”（Holdover Proceeding）程序。

对于欠租程序，按照租约的标准条款，租客只要晚交一天租，或者少交一分钱的租金，房东都可以启动这个程序。首先，房东可以给租客一个“退房通知”（Eviction Notice），贴在对方门上，或者以书面挂号信形式通知房客，要求对方在5天内（不含假日）缴租或退房。如果对方不予理会，房东有权在5天后到法院申请“强制清退令”（Eviction Order）。

房东向房屋法庭申请驱逐，法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭，法院将采信原告房东的说词，进行缺席判决。在有些场合，房东在法庭上并不是理所当然的赢家，如果房客有证据证明房东的过失或送达通知的错误，那么整个诉讼程序可能会增加到数月才能完成。

对于欠租的案子，法官通常会考虑给房客一段时间交租，让房东与房客签订一个协议（法律文件）。需要注意的是，房款包括目前的房租以及欠租，如果租客承诺一个月内支付欠租，但是没有支付当期房租，还是有可能被驱赶。总之，协议期满，如果租客还未缴齐款项，在没有其他法律纠纷的情况下，房东可以到法院申请“强制令”。

房东拿到这个强制令后，可以交给法警（Marshal）执行，通常是第二天警察就上门赶人，封存租客的财物，房东可以立即换锁。

对于驱逐程序，首先到法院立案，请求法官判决房客离开。法官最多会给房客6个月的时间找新的住宅搬离，房东拿到法官的判决后，需要将相关的文件交给法警，只有法警才有赶走房客的权力。

以下是房屋权力倡导者和律师遇到过的驱赶租客策略： 
 
房东不再接收租金，然后把租客告上法庭。大部分房东以为租客不知道如何省钱或做预算。  如果案件已尘埃落定，房东可能在未来会用同样的理由重新把租客再次告上法庭。低收入的租客会冒着失去工作的风险，不断出庭。当他们失去时间和钱的时候，便会离开公寓。而房东派他们的律师出庭就可以了。  房东称租客经常晚交房租。如果租客经常延期缴纳租金，房东可称他们“慢性租金违约”，并提出要求驱赶租客。 
 
约瑟夫森表示他曾遇见过15至20起这种案例，低收入群体最受影响。房东通常不会马上驱赶租客，法院会给租客缓刑，如果一年内他们还延迟缴房租，才会正式被驱逐。 房东故意不提转租权。法律规定，当租赁持有人去世或离开时，只有在公寓居住至少两年的人，才有权利继承租赁，有残疾或年老的租客则至少一年。但有些房东会违反这条法律，如果被发现，他们会谎称这只是文书错误。  

房东严厉打击宠物。法律规定，如果公寓没有明确关于宠物的规定，租客公然养宠物至少三个月，宠物便可长期住下去。  当然，作为房东，自然是希望租户不要搞事情，但即使是在事先出租时挑选良好的租户，也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。