美国出租房屋租户违约,房东如何处理?

华人在美购买投资房出租时,不论采用哪种出租方式,都要有房屋租赁合约,双方要把细则写清楚,有了这一纸合约,以后我们才能从法律的手段保护自己。  

作为房东,自然是希望租户不要搞事情,但即使是在事先出租时挑选良好的租户,也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。但当租户出现违约的情况时,我们又该如何应对处理呢? 

一.承租人拖欠租金,出租人可以在多长时间请求法律保护? 
租金的诉讼时效为一年,即自承租人应当支付租金之日起。  如出租人在一年内不向承租人催收租金,则一年后,出租人的丧失胜诉权,法律不再对出租人的债权给予强制保护,出租人向法院起诉后,法院会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。 

二.承租人擅自改变房屋用途怎么办?  
如承租人未经出租人允许,擅自改变房屋用途,出租人可以要求承租人恢复原状,并可以解除房屋租赁合同,追究承租人的违约责任。 

三.承租人提前退租怎么办?  
承租人提前退租,属于违约,出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定,则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。 

四.租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋怎么办?  
租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋,出租人可以选择向人民法院起诉,要求承租人迁出房屋,并承担违约责任。  现实中,有的部分承租人,特别是从事经营性业务的,由于生意不好或由于其他原因,可能一走了之,走时房屋内还有部分遗留物品,很多情况下,出租人不知道承租人的去向,也无法到法院起诉。  这时,出租人可以在合同到期后,自行将房屋收回,但要注意保留证据(比如拍照、录像),将屋内物品一一登记存放。 

五. 房东 vs. 房客 有两种法律程序

房客既不付房租,又不肯搬走,怎么办﹖法庭上有两种程序来解决房东房客问题:一个叫欠租(Non-payment Proceeding)程序,一个叫“驱逐”(Holdover Proceeding)程序。

对于欠租程序,按照租约的标准条款,租客只要晚交一天租,或者少交一分钱的租金,房东都可以启动这个程序。首先,房东可以给租客一个“退房通知”(Eviction Notice),贴在对方门上,或者以书面挂号信形式通知房客,要求对方在5天内(不含假日)缴租或退房。如果对方不予理会,房东有权在5天后到法院申请“强制清退令”(Eviction Order)。

房东向房屋法庭申请驱逐,法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭,法院将采信原告房东的说词,进行缺席判决。在有些场合,房东在法庭上并不是理所当然的赢家,如果房客有证据证明房东的过失或送达通知的错误,那么整个诉讼程序可能会增加到数月才能完成。

对于欠租的案子,法官通常会考虑给房客一段时间交租,让房东与房客签订一个协议(法律文件)。需要注意的是,房款包括目前的房租以及欠租,如果租客承诺一个月内支付欠租,但是没有支付当期房租,还是有可能被驱赶。总之,协议期满,如果租客还未缴齐款项,在没有其他法律纠纷的情况下,房东可以到法院申请“强制令”。

房东拿到这个强制令后,可以交给法警(Marshal)执行,通常是第二天警察就上门赶人,封存租客的财物,房东可以立即换锁。

对于驱逐程序,首先到法院立案,请求法官判决房客离开。法官最多会给房客6个月的时间找新的住宅搬离,房东拿到法官的判决后,需要将相关的文件交给法警,只有法警才有赶走房客的权力。

以下是房屋权力倡导者和律师遇到过的驱赶租客策略: 
 
房东不再接收租金,然后把租客告上法庭。大部分房东以为租客不知道如何省钱或做预算。  如果案件已尘埃落定,房东可能在未来会用同样的理由重新把租客再次告上法庭。低收入的租客会冒着失去工作的风险,不断出庭。当他们失去时间和钱的时候,便会离开公寓。而房东派他们的律师出庭就可以了。  房东称租客经常晚交房租。如果租客经常延期缴纳租金,房东可称他们“慢性租金违约”,并提出要求驱赶租客。 
 
约瑟夫森表示他曾遇见过15至20起这种案例,低收入群体最受影响。房东通常不会马上驱赶租客,法院会给租客缓刑,如果一年内他们还延迟缴房租,才会正式被驱逐。 房东故意不提转租权。法律规定,当租赁持有人去世或离开时,只有在公寓居住至少两年的人,才有权利继承租赁,有残疾或年老的租客则至少一年。但有些房东会违反这条法律,如果被发现,他们会谎称这只是文书错误。  

房东严厉打击宠物。法律规定,如果公寓没有明确关于宠物的规定,租客公然养宠物至少三个月,宠物便可长期住下去。  当然,作为房东,自然是希望租户不要搞事情,但即使是在事先出租时挑选良好的租户,也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。