在美出租房子，出租收入如何报税？

现在很多国人到美国投资房产，或短时间自用，或长期出租，或作为企业商用，一旦获得租金收入，就有报税的责任。

这里讲的是报税的概念，而不是缴税的概念。报税不同于缴税，就拿房产出租的租金收入来说，业主拿到的租金总收入（Gross Rental Income) 和租金净收入（Net Rental Income) 往往因为出租房屋花费很多费用而不相等。如果不向税务局申报收入和花费，税务局就不会知晓您的净收入，而以您的总收入计算税率，并且因为您不报税罚款。可见报税的重要性。

以下我们将阐述您在美国以个人身份投资房产获得租金收入的报税问题。

在谈论租金收入的报税问题前，首先确定您在美国的“身份”，居民还是非居民？

居民和非居民

美国税法确定外国人身份的一种方法是将他们分为有居住权的外国人(Resident Alien)和无居住权的外国人(Non-resident Alien)，即居民和非居民。
美国税法对居民和非居民实行不同法规，各个条例对居民和非居民各有利弊，因此确定身份是居民还是非居民在报税时尤为重要。 

确定身份的方法

美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来确定您是否属于居民。

1、绿卡鉴定法则

持有绿卡即为美国居民。无论您实际居住在美国还是海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。即使您拿了绿卡之后回国生活，收入来源并非来自美国，您仍须向美国如实报税。

2、居留时间法则

与移民法不同，若报税年度在美国停留不到31天，税法上认定为非居民；若报税年度在美国停留超过31天，以“居留日”为准，居留日超过183天，在税法上认定为居民。【居留日计算公式：居留日=（当年停留日数*100%）+（去年停留日数*1/3）+（前年停留日数*1/6）】

豁免于居留时间法则之外的主要有以下几种人：
  • 外国政府人员；
  • 持J类（交换访问学者）签证和Q类（赴美参加国际文化交流计划）签证在美任教或受训的人员；
  • 持F类（学生）签证和M类（短期职业技能学习）签证的留学生；
  • 短期在美参赛的专业运动员。
由于居留时间法则，国内经常出入美国的中美两地“空中飞人”，如生意人、家眷等，要特别注意在美停留的天数，否则一不小心出现虽然没有居留权，却被税法认定为美国居民的情况，处理起来将会相当麻烦。

美国税法向非居民征税吗？

美国税法规定所有公民、居民及在美居留超过183天的人（除免于居留时间法则的人员外）都在征税范围之内。那么是否意味着美国税法不向非居民征税呢？不是的。

美国税法中非居民的应纳税收的收入一般分为两类

1、与美国贸易或业务无关的投资收入

——通常按30%的固定税率或较低的协定税率纳税。
与美国贸易或业务无关的投资收入：如果您在美国投资房产仅仅是买来出租，收取租金收入，减扣掉相应的费用，属于被动收入（passive income)，该租金收入与美国贸易或业务无关。

税率

该租金收入会被扣押（withholding） 30% 的税率，并且这个扣缴是在总收入（Gross Rental Income)基础上的扣缴，而不是净收入（Net Rental Income)基础上的扣缴。该租金会申报在1042S 表上。

申报表

1042 S — Foreign Person’s U.S. Source Income Subject to Withholding.

外国人士在美国的收入来源的扣缴。表格记载您在美国的收入以及预扣的税金。
√ 申报表申报日期：来年3月15日之前上报给美国税务局。
√ 扣缴税金的义务人：扣缴30%的总租金收入义务由租客或房产中介承担，而非非居民业主。即租客或房产中介将扣完30%的税后汇款净额支付给非居民业主。也就是说，非居民业主从房产中介或者租客那里拿到的钱是总租金收入的70%。
但是值得庆幸的是，非居民业主收到的已被扣缴的租金收入不需再申报年度所得税申报表。
√ 年度所得税申报表1040NR：非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，有义务向美国政府申报其个人所得税。美国税法允许非居民外籍人士申报年度个人所得税，申报表 1040NR。
  • 1040 NR：U.S. Nonresident Alien Income Tax Return.美国外籍人士所得税申报表。
  • 您在美国出租房屋的净收入会申报在第18行，出租具体的收入和费用会申报在Schedule E。
  • 申报日期：来年的6月15日， 可申请延期至12月15日。
  • 您需要准备的资料：个人资料，在美国逗留时间，在美国的身份，在美国的收入及支出…
  • 申报1040NR时，可在税前扣除的房产相关费用：折旧，修理费，改进费，保险费，纳税申报费，前期租金支出，清洗和保养费…

美国国税局要求没有社会保险号（SSN）的报税者提供个人报税号（ITIN）进行报税。非居民外籍人士没有社会保险号，需要申请ITIN。ITIN是申报美国非居民个人税（1040NR）的重要基础。
报税号ITIN：Individual Taxpayer Identification Number. ITIN是美国国税局IRS针对非美国居民，而且有报税要求的人士专门设立的号码。

√ 如何申请报税号： 填报W-7 表格，申请报税号ITIN。
  • W-7：Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number.
  • 提交W-7 表格获得报税号时间：
1） 一般情况。W-7 表格需要在报税季节连同 1040（NR) 表格一起提交。美国税务局要求非美国居民报税者当年的美国个人税申报表 (1040NR)和ITIN申请表W-7务必共同提交给税务局。
2）  特殊情况。美国国税局还规定，在一些特殊情况下申请人可以单独申请ITIN号码，不需要和税表一起提交。这些特殊情况主要集中于（但不限于）：
a.申请ITIN号码来享受美国和其他国家的税收优惠政策，例如豁免预扣收入或者减免； 
b.美国国税局要求的有关非美国居民在美国境内收入预扣或者信息披露的合规要求； 
c.非美国居民在美国出售房产。

2.与美国贸易或业务有关的收入ECI （effective connected income）

——无预缴税，减去扣除额后，按美国累进税率纳税。
与美国贸易或业务有关的收入：美国税法第871(d)条例规定，如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国贸易或业务有关的收入。

申报表

√ W-8ECI: Certificate of Foreign Person's Claim That Income Is Effectively Connected With the Conduct of a Trade or Business in the United States。与在美国从事贸易或商业活动有关的有效收入扣缴豁免证明书。
申报W-8ECI表格证明您的租金收入属于ECI， 申请免除30%的预扣税，并且根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税。
如果选择此类申报，在没有税务局同意的情况下，不允许撤消。

计算租金收入征税金额：

  • 计算缴税数额。
  • 按照个人所得分级税率计算税费。现行的"美国公民和居民的常规个税税率"，采用分级所得税征收办法，税率最低为10%，最高为39.6%。

现在以一套50万美元房产为例，计算如何纳税。假设你在美国买房了，一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万6千美金，扣除物业费，房地产税，维修费，水电费及折旧等共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金。以2017年单身税率为例，符合15%等级，该房产租金收入需缴纳2400美元的联邦个人所得税。

在美国租金收入报税两大注意事项

每年申报

通常，非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税申报的截止日为4月15日，申报上一年一月至十二月的个人所得。如果时间赶不上，可以在4月15日或之前向IRS申请延迟申报，补申请便可，但是不可以不申请。

个人所得税为零仍需申报

当房产无法顺利出租或因其他原因入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要申报。我们要清楚报税并不等于交税，净收入达到一定金额的时候才需要交税。而房产出租的净收入正是房产出租的总收入减去房屋出租相关花费。

  • 不进行申报，税务局就不知晓你的减扣项目，会按照最高的收入计算您的税率，还要加以罚款。
  • 进行申报，您可以用相关费用扣减净收入，少交税。甚至很多时候抵扣完所有费用，您无需为您的出租收入交税，30%预扣税金可以完全退还给你。这就是美国的税法，鼓励人人报税，报税往往有意想不到的惊喜。

比如，在美国一年的租金收入为1.2万美元，但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元，则业主出租房产净亏损8千美元。如果因为亏损不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。

如果您在美国，直至截止日期都没有报税会有什么后果？

如果纳税人欠美国政府税款，又没有在纳税截止日期内交款，他将被美国税务局罚款并征收高额利息。美国国税局规定，如果迟报税，并且拖欠美国国税局的税款，那么会出现三种罚款，未及时申报罚款（Failure to File），未及时缴税罚款（Failure to Pay）,以及滞纳金（Interests on the Delinquent Amount Due）。及时报税和交税非常重要。

“在美国，只有死亡和税是无法避免的。”所以，如果选择来美国投资就不要怕麻烦。美国虽然是万万税，税务情况复杂，但是在专业人士的指导下合理合法地运用报税，你会发现报税有很多好处，一笔小小的咨询费用往往会为你省下大笔的税金。

文源/华人地产网