美国卖房，卖方经纪人有多重要

您在美国涉及出售房屋的业务，选择一位卖方经纪人是必要的。卖方经纪人能帮助您在美国以合适的价格和条款出售房屋，那么卖方经纪人的工作职责是什么？您在美国该如何选择卖方经纪人？

什么是卖方经纪人？

卖方经纪人是代表房屋销售卖方的房地产经纪人，专注于帮助卖方出售房屋。当卖方经纪人深入了解特定社区或地区的市场状况时，卖方经纪人会在区域性多重上市服务（MLS）上列出待售房屋，并为卖方协商出最佳的价格和条款。

卖方经纪人如何为卖方的房屋定价？

在美国，卖方经纪人服务卖方出售房屋涉及许多职责和责任，但最重要的是为卖方的房屋定价。一般情况下，卖方经纪人通过可比较的市场分析方法（CMA）确定房屋价值。
▲  CMA通过将卖方的房屋与卖方所在地区的“可比房屋”进行比较最终确定卖方房屋的价值。

卖方经纪人将如何为卖方出售房屋？

在美国，卖方经纪人确定房屋要价后需要为卖方提供全面的营销计划，详细阐述卖方经纪人将如何出售卖方的房产。

卖方经纪人的营销计划应包括以下内容：
  • 列出待售房屋：将卖方的房屋添加至区域性多重上市服务（MLS）列表中，吸引购房者及其代理人查看卖方房屋信息并前来实地参观，卖方经纪人将向这些潜在买家展示卖方房屋并进行协调。
  • 建议必要的家庭装修：房屋改造会花费卖方一定的时间和金钱，但同时必要的改变将提高卖方销售的速度，甚至帮助卖方获得更高要价的机会。
  • 摄影：卖方经纪人可以选择自行摄影或雇用能够突出展现卖方房屋最佳功能的摄影师。
  • 广告宣传：提高卖方房屋曝光度。……

卖方经纪人如何与买家协商？

卖方经纪人的营销计划中已提及卖方经纪人与买方进行协商，卖方经纪人一旦获得来自买方的报价需要向卖方表明，并建议是否讨价还价。
▲ 当卖方得知买方报价低于卖方经纪人的要价，下意识反应是拒绝。

卖方经纪人与买家协商，如果协商成功，卖方经纪人商能够将报价提升到一个合适的水平 ；如果买家确实无法做出太多让步，卖方经纪人会找到其他方式加快交易，例如在房屋交易中确保更快的交割日期或免除意外情况，这些妥协实际上可以为卖方节省数万美元。

如何选择合适的卖方经纪人？

在美国，卖方与固定期限的卖方经纪人签订协议，要求卖方经纪人在最短的时间内以最大的金额出售房屋。因此对卖方来说，选定卖方经纪人很重要。您作为卖方，我们建议您初步选择至少三位卖方经纪人作为考虑，再通过详细的了解确定最终卖方经纪人。

初步确定选择范围——获得推荐

获得推荐是初步选择代理人最合适的方法之一。为了保证初步选择的卖方经纪人可靠，推荐来源可以考虑以下四种：

  • 您的朋友，商业伙伴以及您所属专业、社会组织、宗教组织的成员：简而言之，您身边有出售房屋经历或正在出售房屋的人都是推荐卖方经纪人的来源，您可以询问他们关于卖方经纪人的相关信息以及代理人是否令人满意。需要注意的是，出售房屋经历最好在过去一年之内，短期时效保证可靠性。
  • 您的雇主：您所在的公司若有过搬迁服务，您可以向公司相关负责人咨询卖方经纪人信息。
  • 相关领域专业人士：财务、税务领域专业人士，法律顾问等都是推荐卖方经纪人的良好来源。
  • 周日开放式房屋：参观当前市场上开放的房屋，观察开放式房屋的卖方经纪人处理事务的情况。

最终确定卖方经纪人

通过分析潜在代理人的CMA，营销计划和活动列表；访谈卖方经纪人；访问卖方经纪人客户等方式获取您想要的信息做出最终决定。

▲ 第1步：卖方经纪人

我们了解了卖方经纪人的工作原理，为确定最终的卖方经纪人，您可以邀请三位潜在卖方经纪人对您准备出售的房屋进行比较市场分析（CMA）并做相应的营销计划。给予潜在卖方经纪人合适时间后安排第二次见面审查潜在代理人的CMA，营销计划以及他们的活动列表作为初步判断依据。

▲  第2步：访谈卖方经纪人

通过分析代理人的CMA，营销计划和活动列表开始您与潜在代理人的访谈。您可以提出以下问题：

  • 您是全职卖方经纪人吗？
在邀请潜在卖方经纪人接受采访之前，您首先需要了解卖方经纪人是否全职，最好不考虑兼职卖方经纪人。

  • 您作为卖方经纪人的时间？
大部分卖方询问卖方经纪人的工作时间以推断卖方经纪人的工作经验。需要注意的是，选择卖方经纪人时时间是一个考虑因素，但是它本身并不能保证卖方经纪人的能力。即使是经过时间考验的卖方经纪人，您仍然需要查看他的活动列表并询问其他问题。

  • 您是否拥有营业员执照或经纪人执照？
卖方经纪人必须满足严格的教育要求和现场销售经验要求才能获得经纪人执照，执照由全国房地产经纪人协会的研究计划获得专业指定，如GRI（研究生房地产经纪人协会）和CRS（认证住宅专家）。虽然执照本身并不卓越的保证，但它们通常表明代理人有自我提升的愿望。

  • 您是否与其他代理商合作或使用助理？
如果卖方经纪人与其他卖方经纪人合作共同处理卖家房屋出售，您有必要多采访一位卖方经纪人。
如果卖方经纪人使用助理，将耗时的细节工作委托给助手以便卖方经纪人可以专注交易中的关键点，那么请您确保了解卖方经纪人计划以及何时直接与您合作而不是他的助理。

  • 您能向我介绍一下你的办公环境吗？
√  客观的办公环境：部分卖方会在意潜在卖方经纪人办公环境的大小，但需要注意的是办公室大小是个人喜好问题。无论您作为卖方喜欢大型还是小型办公环境，不能仅根据卖方经纪人办公室的大小选择卖方经纪人。服务质量比卖方经纪人办公规模或活动列表的数量更重要。
√ 主观的办公环境：主要为检查潜在代理人办公环境的员工支持度，市场专业化程度和声誉。

  • 您如何看待我纳入考虑的其他两位卖方经纪人？
询问此问题是为了了解卖方经纪人的声誉， 但优秀的卖方经纪人也不会通过排斥其他卖方经纪人来突出自己。如果三个卖方经纪人均声誉良好，你就不会听到贬损评论。如果其中一个卖方经纪人（或卖方经纪人的公司）在社区中声誉不好，那么其他两个卖方经纪人会以沉默说话。为鼓励坦率，您作为卖方请向接受询问的卖方经纪人保证您不会透露他们的评论。

  • 您目前代理多少其他的卖家和买家？
了解潜在卖方经纪人的日程安排。您作为卖方适应卖方经纪人的日程安排是不合适的，适合您的卖方经纪人能够安排时间以适应您的日程安排。

  • 有什么我没有问过您但您认为我应该知道的事务？
也许代理商正在计划改变公司，或者下周将要离开长假。也许经纪人的经纪人正在倒闭。总是问这个“确保我找到我需要知道的一切来做出一个好的决定”的问题。

来源 华人地产网