捡漏攻略！短售屋、银行屋、法拍屋

美国廉价房类型一：
短售屋（Short Sale）

Short sale的英文解释是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。
意思是：贷款公司同意承担经济损失，允许屋主把房子以低于所欠贷款的价钱出售。可是市场上所见到的赔本出售屋，大都是还未征得贷款方的同意，由屋主或经纪人定价而挂牌出售的房子。
由于每栋房子的屋主和贷款公司都不一样，所以短售屋的买卖成功率也不一样，有的可以卖掉，但一般需要很长时间（2到6各月是正常的），有的最后也可能有被拍卖或被银行收回。

为什么会出现短售屋（short sale）？
屋主在高价时贷款买进，由于各种原因屋主不能继续还贷，这时屋主有几条路可走：
1：向贷款行申请降息或修改贷款方式从而降低每月的还贷数目，继续拥有产权。(Apply loan modification)
2：放弃产权，一走了之。可是这样做会毁了自己的信誉，在今后的七年中都很难再贷款买任何东西。 (walk away)
3：屋主委托经纪人挂牌赔本出售。（short sale）

可是屋主按照房价下跌后的市场价所卖房子的全部所得，都不够还银行的贷款，自己又没钱补贴差价，也不想放弃产权而毁坏自己的信誉。这时屋主向贷款公司提出申请，希望贷款公司同意赔本出售并承担差价的经济损失。如果贷款行批准了，屋主就不用支付任何费用，而且信誉不会毁得那么惨。银行会根据每个屋主的具体困难和经济情况（hardship）来决定是否愿意原谅屋主并承担损失。

短售屋（Short sale homes）的买卖过程
比如一个屋子5年前以80万买入，原贷款有60万，近几年房屋价格持续上涨。4年后，房主看到自己的房子已市值100万，就再次贷款20万高档装修房屋内部。可是过不了一年，房主难以承担贷款压力，决定出售物业，可是此时的房子的市场价只有85万。那卖方经纪人和卖方商量好，这个房子标价70万上市。一般如果屋况好的房子，会收到几个offer(买家出价)。 卖方经纪人会和卖方商量， 接受一个最高最好的Offer，那其它的出价单就成候补的了(backup Offer)。

确定最佳买主之后，双方经纪需按照贷款公司的要求准备各种档案：
屋主的困难声明书（hardship letter），银行存款证明，工作收入证明和过去两年的税单（W2form）；买主的购买协议（purchase agreement）；卖房费用清单（seller＇s closing cost）以及估价用的邻近房屋买卖历史对比（comparables）等等，这些档案（short sale package）准备好了就交给贷款公司的损失处理部门（loss mitigation department）。

剩下来就要等待贷款公司的批复了。这个过程如果他们需要什么文件资料， 还必须继续提供。如果贷款公司提出条件，也要和买卖双方商量看看是不是可以同意银行提出的条件。如果屋主如上例在买房时有两个银行的两个贷款， 事情就更复杂了。不光第一个债主要同意卖， 第二个债主也要同意才可以。

即使两个银行（债主）都同意卖了， 卖价也要由专业的估价机构评估，并不一定是买方的出价，有可能会高出很多。并且还附带一些其它的条件。所有的结果都要看和银行谈判的结果。

贴心提示：购买此类房屋需要买家花费大量的时间和耐心。很可能耗时半年，最后银行不同意以原定价格售出，如果买家不愿意加价，很有可能白白浪费时间等待结果。所以很多时候，客户在开始对于拥有价格优势的Short Sale跃跃欲试之后，经历几次讨价还价，以及漫长的时间等待，都不得不选择放弃。

适合尝试Short sale的客人：以投资为目的，时间/现金充裕，可以耗时等待。

美国廉价房类型二：
银行屋 (Real Estate Owned by the lender)

REO，全称：Real Estate Owned by the lender，银行或者借贷方通过法律手段收回的房产，且没有在拍卖会上成功售出的房产，简称为银行屋。银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售。

一般来说，银行虽然会保证房屋产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多银行屋处于不好的状况，买家购买前一定要请专业验房师来检查房子。

贴心提示：
  • 买家如果想要购买银行屋需要有足够充裕的时间，而且必须承担一定风险。因为在整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程都是有银行安排，买家需要做的就是根据银行的安排并配合。
  • 而购买银行屋的最大法律风险是原屋主或租户不肯搬离。遇到此类情况，买家只能选择法律诉诸，由法庭驱逐原屋主。但是，驱逐过程很漫长，费心费力。

美国廉价房类型三：
法拍屋（Foreclosure）


到了银行的宽限期，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，那么房屋会被银行已公开拍卖（Public Auction）的方式卖给第三者。而此时，屋主已不再拥有房屋的产权。

在拍卖会上拍出的价格最符合买家的心意，同时，也能避免直接跟屋主交易而带来的其他麻烦。

贴心提示：购买此类房屋的风险也是最大的。

Foreclosure的房子是银行强行收回的，屋主被扫地出门，经常是怀恨在心，很多人走时把房子能拆的拆能砸的砸，有人还会在墙上砸几个洞写些脏话来泄愤。而且经过漫长的foreclosure的流程，房子经常是空置了很久，所以foreclosure的房子状态往往都是非常差的，要想重新住进去，需要大量的金钱和精力去维修，而对于新手来说，可能你并不知知道要花多少钱来修房子，也许你省的钱都得赔进去修房子也有可能。而对于状态好又便宜的房子，往往也是那些倒房人的目标，他们都是手里拿着大把现金来抢房子的，跟他们抢胜算实在是不大。

虽然购买廉价房存在一定的风险，但是投资是风险与机遇并存的。想要在廉价房上投资收益，买家需要具备四点条件：
  • 现金充裕，可以快速过户。
  • 消息灵通，即及时知道第一手房源资讯，以避免买到存在质量问题的房屋。
  • 拥有丰富的行业知识和敏锐的判断力。

Tips
Short Sale相比较Foreclosure最大的优势在于，由于本身房屋内还有户主在居住，虽然房主已无力支付贷款，但房屋维护方面都会相对更好一些。
而且Foreclosure是银行非常不乐意看到的，一方面foreclosure的成本比short sale要高很多，而且过多的foreclosure是影响银行信用评级的。而对于房主来说，short sale对其信用的影响远小于foreclosure，还能甩掉债务。所以short sale对于银行和屋主来说是件双赢的事情。