华人在美国当房东，遇到这些″专业租客″请绕道！

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在很多中国人眼中，“房东”在中国是处在一个强势、主动的地位，几乎没听说过在中国，哪个房东是夹着尾巴做人的。

但在美国，你要是想当房东，简直就是走上了一条当“孙子”的不归路！

为什么这么说呢？

这要从“专业租客（租霸）”这个所谓的“弱势群体”说起。

在美国，就有这么一群人，非常熟悉房屋出租的法律，专门钻法律的空子，成了“职业蹭房人”，能做到不交房租住大半年，坑苦了房东！

所谓“专业租客”(Professional renter)，也叫“职业白住租客”、“无赖租户”、“恶房客”、“神仙房客”、“霸王租客”、“专业租霸”、“蹭房族”、“骗租团伙”、“无赖租客”等，专指那些欠了房东的租金还不肯搬走的人，而房东及债主碍于法律条文对其无可奈何。

“职业租客”主观上有故意拒付房租的恶意，是导致房屋租赁纠纷冲突的主要肇因，还容易引发其它的刑事案件和民事诉讼。

尽管美国有完善的社会信用体系，使赖债和有犯罪前科的人难以遁形，但由于华人在出租房屋时，很少对租客进行信用背景调查，有的甚至没有签订比较规范的合约，因而经常沦为“职业租客”的受害者。

相对租客而言，房东大多拥有物产，有一定的经济实力，而租客大多属于弱势群体。为维护社会安定，避免穷人流离失所，美国法律偏向于保护租客权益，这使得一些“职业租客”觉得有机可趁。客观上也加大了屋主赶走“职业租客”的难度。

“租霸”的雷语：

--- “我在美国呆了那么多年，租房没花过自己一分钱。”

--- “在国外，我没什么亲人，不搬走是舍不得离开你。”

--- “其实我是有钱人，我在国内的房子比你这屋值钱。”

--- “赶我走？让我来教教你什么是美国法律吧。”

--- “打官司你至少亏两万，给我五千我立马滚。”

--- “我白住你房子能咋啦？你根本不配做房东！”-

-- “改天找两人来整死你，你看警察到底会抓谁。”

--- “你缠着要我还钱，我就告你诽谤罪、骚扰罪。”

--- “住你这儿费了我不少力，不给四五千能走吗？”

没有遇到过租霸的人生是不完整的。

如果真的有那么不幸，遇上了这类租霸，千万不能以国内惯用的手法，如：将租客锁在房内、切断水电、换锁、强占房子、没收租客的财物等等，在美国均属于非法驱逐房客的行为，不能使用。

对付这类租霸，要用什么样的法子来解决呢？

30天法则

按美国法律规定，房客住满30天就算是居民了，不属于临时寄宿者，此时如遇房客不缴房租且赖着不走的情形，房东只能通过向法院申请强制驱逐令才可赶走房客，这就是所谓的“30天法则”。

房东赶走坏房客的最佳时机是在坏房客入住的30天以内。在这段时间内，房东若发现租客是麻烦人物，可将一个月内剩余的租金和押金退还，令其搬走。租客若不走，房东报警后，警方有权勒令租客搬走。

但是，职业租客往往比房东更懂法律，他们一般都知道头30天是一个关口，在这段时间内他们会伪装良善，蒙骗房东，使其不知不觉错过逐客时机，沦为待宰羔羊。

当“职业租客”住满30天图穷匕见时，房东切忌与之直接冲突，只能通过法律途径解决。法院未作判决前，房东不得自行驱赶。在美国“非法驱逐”属于刑事罪，房客有权就“非法驱逐”所造成的损害，向法院要求三倍赔偿。

房东正确的做法是：

马上以挂号信方式通知房客在30天后搬走。30天后如果房客未搬走，房东可以向租房仲裁委员会(Rental board)起诉房客，申请驱逐令(Eviction)。如果房客收到驱逐令后还不走，房东可请求警察强制执行。警察若不受理，可记下其警徽号用于投诉。房客对于驱逐令不服可以上诉，但必须先搬走。

房客所欠缴的租金，房东需另行通过民事诉讼来追讨。如果房客败诉，诉讼费用由房客付。对于房客赖债，法庭会把欠款记录写入个人信用报告里，可能会跟随其一生。另外，关于驱逐令的记录也会在个人信用报告中记载7年之久，这些记录都将不利于房客以后在房屋租赁市场和资本市场上的其他活动，可以说还是具有很强的震慑作用。

如果你以为职业租客只有欠租这一行为，那简直是小看他们了！

“职业租客”都是打定主意“将无耻进行到底”的，“极品无赖”更会钻尽法律漏洞来损人利己。

可能有租客报复的情形出现

在美国，房东通过合法手段申请到驱逐令，将“恶房客”驱逐出自己的房屋并取得积欠租金后，并不一定意味着万事大吉，这之后可能会出现更令房东头疼的“报复诉讼”问题。

租客对于房东报复诉讼的理由可谓是五花八门。总结起来，大抵就是房屋本身存在各种不适宜居住的情形，比较典型的包括租客被驱逐后，控诉房屋漏水，窗户破损，结构危险，供水不足，没暖气，没热水，电路系统故障，地面不卫生，老鼠和蟑螂为患，防火通道堵塞等等。还有比较典型的 Mold Claim，租客控诉房屋存在导致成人和幼儿患病的霉菌等。

这些类型的报复诉讼都可能对房东造成致命伤害，因为租客的控诉往往会得到支持，此时房东就面临着巨额赔偿义务，甚至会对租客以后的患病承担全部医疗费用，可以说代价巨大，并且可能没有止境。

所以，为理清责任关系，出租前，给房屋验房拍照保存证据必不可少。

提高警惕 事前预防是关键

在美国，只有执法官才有权对“职业租客”实施强制驱逐，而“非法驱逐”属于刑事罪。然而，美国租赁市场又确实存在着“职业租客”这一特殊群体，美国置业的华人必须对此情况做出事前防御。

首先，房东出租房屋时，做好租客背景调查，必须要求承租人出具个人信用记录，这一要求可有效吓退几乎所有“职业租客”。

其次，签订正式租房合同是保护自己权益的重要手段。许多华人出租房屋时不签订合同或只“走走形式”，一旦发生纠纷就缺乏解决依据。美国人崇尚契约精神，正式的合同会使房主在租客毁约，不按时交租金等情形出现时，占据主动地位，采取法律措施时也有据可依。

最后，要提示所有在海外置业的华人，国外的不动产投资市场和租赁市场与国内有着巨大差异，会出现很多在国内看起来简单不过，但在国外市场却很棘手的问题。

对这些问题的事前防御，靠一己之力是无法胜任的，与“职业租客”过招，既不能触犯法律，又要超出“职业租客”的思维逻辑，出其不意才能击中要害。

在做出房屋出租的决定前，需咨询专业的物业管理公司、律师，全面了解海外的投资市场后再做出明智选择，否则一个轻易决定背后可能隐藏巨大隐患。