美国未来5年房产趋势走向预估

日期：2023-05-04
来源：网络
在疫情期间，美国的房地产市场在加速转型，而其中的几个重要趋势在如今的后疫情时代，将开始对房地产和土地使用产生持久的影响，其中许多将影响区域住房市场的需求和供应。

主要趋势与结论
房价和租金整体会在短期内进行调整和回落，但之后将继续随着通货膨胀和工资增长而上涨。这个趋势在各地区的细分市场可能存在相当大的差异。
远程工作的持续发展会改变现在住房市场的结构，并威胁到市区的财政状况。
在城市市区当中会更少出现独栋住宅。
新建独栋住宅被包含在房产所有者协会 HOA 的情况会更常见。

2023年将保持不确定性
我们已进入了2023年第二季度，但对于今年美国经济和住房市场依然感到迷茫。
许多经济学家都认同一件事，那就是疫情对于人们生活的影响仍未结束，今年住房市场仍保持了不确定性，难以预测。
这主要是因为经济学家建立预测模型时，会依赖过去的市场表现，但当这些数据被疫情所严重影响之后，许多预测模式都无法正常运行。
但我们也可以分析到其中的一些趋势变化，以此推断2023年的房地产市场走向。

//疫情加速了经济和文化的变化
历史上每一次爆发大规模疫情，都会让当地社会的公共卫生、病人护理、住房质量，以及艺术方面快速进步。
在这次疫情期间，许多美国人开始享受到了工作和生活之间的平衡，而他们在后疫情时代也会继续维持这种平衡。这将影响土地的使用。

//房贷利率预测
美国房贷利率在去年快速上升，而人们的负担能力也随之下降，使得美国房价进入调整阶段，虽然还没有下降，但增长已经急剧放缓。
凯斯-席勒房价指数（CoreLogic Case Shiller Index）在2023年1月公布了3.8%的同比增长，低于去年12月的5.6%的涨幅，这是连续第九个月房价增长减速。
许多专家认为今年可能会出现一定的经济衰退，但不太可能出现类似08年金融海啸的状况。
因为目前市场上的房屋库存量依旧很低，而且在上次金融海啸后，政府已经整顿了不良房贷市场的种种乱项。
最后，虽然现在房贷利率会随着通货膨胀水平降低而下降，但美国基准利率依然存在巨大的不确定性，依然有可能会妨碍房贷利率进一步下降。

//房价预测
专家预测，只要房贷利率依旧维持在较高水平，2023年的房价中位数将下降5.3%。
2024年很有可能会继续下降5%。而再往后就要看房贷利率下降速度了。
如果房贷利率下降比预期更快，那么美国房价有可能会在2024年底的时候基本保持平稳。
但如果在 2025-2027 期间成功控制通货膨胀，美国人的实际收入增长比通货膨胀速度更快，那么这种额外的购买力，加上到时候的低房贷利率，将提高购房者的负担能力，同时也会提高房价和整体房屋销售量。

总的来说，美国房价有可能会在2024年底之前保持调整下降趋势，市场也会逐渐趋向供需平衡，可是再往后则有房价重新上涨的可能性。
截止2023年第一季度，美国房价中位数同比仅下降了0.3%，大家可以继续关注后续的房价走向，看看到今年年底会不会达到下降5.3%的目标。

//城市空心化
疫情期间，居家工作快速发展，让许多人开始探索更多异地工作的可能性，这使得凝聚人才和产业的城市变得空旷。
Kastle Systems 公司对全美10个最大的城市的雇员重返岗位情况进行跟踪，直到2022年的最后一个月，原本疫情前被占满的空间，仍只有不到一半被占用。
这种城市空心化的趋势还会引发“甜甜圈效应”，也就是人们搬城市的外围郊区去居住。
“甜甜圈效应”对住宅和商业房地产市场意味着什么还有待观察。

//城市中的独栋住宅越来越少
由于住房成本增加等因素，一些城市开始改变住宅分区的相关法律，允许在独栋住宅的土地上建造多单元公寓。
所谓未来城市中的独栋住宅数量会减少，转而出现更多的多单元公寓。
//新建独栋住宅会更有可能被包含在房产所有者协会 HOA
根据人口普查局2021年的数据显示，全美78%的新建独栋住宅属于某个 HOA，而十年前只有64%。
会出现这个趋势的主要原因，是如今一个社区的基础设施建设和更新，通常会由新居民的 HOA 费用和特别税收项目来资助，这也让业主在日常维护支出当中多了一笔 HOA 费用。
没有 HOA 的独栋住宅变得更少见的情况下，可能会给业主带来额外的价值，不过社区协会研究所（Community Associations Institute）发现，多数业主表示可以接受 HOA 费用。

其他模糊的市场趋势

//气候变化成本
有数据显示，海水上涨、更普遍发生的风暴、野火和干旱，以及害虫向北迁移，这些气候问题将有可能导致未来五年内的房屋保险和建筑成本增加。

//总拥有成本成为关键指标
总拥有成本（Total Cost of Ownership）包括了房屋成交价，房贷利息，之后的房产税，HOA管理费，维护成本和保险费用等等。
在疫情期间房价暴涨的过程当中，购房者越发将总拥有成本纳入考虑，而不是单纯考虑每月还多少贷款。

//与家人朋友共同购房
许多租房者开始逃离更不稳定的租房市场，开始考虑和家人朋友共同出钱来买房。

//住房短缺问题有可能会持续到2030年
据统计，美国住房需求在 150-380 万套之间，而开发商需要更多时间来满足这些需求。
美国住房建筑商协会（National Association of Home Builders）预测，这部分需求会在 2025-2030 年之间被满足。
除非移民持续增加，否则到2030年人口结构的变化，将导致社会对新住房的需求减少。

//新的建房方式
目前市面上有一些新的建房方式正处于起步阶段，例如3D打印和工厂组装，这些新的方式可以提高建筑质量，同时也会加快施工时间，有机会成为未来主流的建房方式。

2023-2027 五年预期
以下预测是在目前的通货膨胀变化水平下得出的，如果未来美国避免了经济衰退发生，或是陷入更长时间的衰退，所有的预测都会有所改变。

//2027年房价水平可能会超过2022年最高点
历史最低房贷利率推动 2020-2022 期间的房价急速飙升，并在2022年中达到最高点。
按照目前的预测，美国房价会在 2023-2024 两年期间下降，随后在2025年趋于平衡，之后会再次上涨，直到2027年才有可能重新回到并超过2022年最高点。

//房屋销售量短期下降，然后重新上涨
美国房屋销售量会在今年急剧下降，之后几年将逐步回升。
2027年底的现房销售量会比2022年高出近18%。
新房销售量也是类似的情况，2027年底会比2022年高出20%。

//租金持续上涨，但速度放缓
经过过去两年的快速飙升，租金水平在未来五年内预计将继续上涨，但上涨速度放缓。
到2027年底，预计租金中位数将比2022年底上升约25%，其中独栋住宅的租金会比多户住宅、共管公寓和排屋增长更快。

//今年新建住房开工率大幅下降
2023年新建住房开工率会大幅度下降，不论独栋住宅还是多户住宅的数量都会减少，但2024年的开工率将会回弹上涨。

//未来2年建筑许可证发放数量下降
建筑许可证申请与发放量将在2023年下降，并在2024年达到最低水平，2025年之后开始回升，但直到2027年，仍将比2022年的时候下降16%。
由于开发商在疫情期间申请了许多多户住宅的建筑许可证，因此未来多户住宅的建筑许可证发放量预计直到2025年都仍继续下降，直到2027年才逐渐反弹。