佛州房价暴涨令美国退休天堂名不副实
佛州房价暴涨令美国退休天堂名不副实
日期：2023-07-17
来源：百度
据美国《商业内幕》杂志7月13日报道，10多年来，佛罗里达州一直是美国退休人员的天堂。从博卡拉顿 (Boca Raton) 的海滨公寓到世纪村 (Century Village) 等仅限老年人入住的郊区开发项目层出不穷，阳光之州无尽的温暖和低廉的生活成本每年吸引着成千上万的美国老年新居民。但由于疫情带来的远程工作的流行促使房价不断上涨，这种状况正在威胁美国人普通人的退休梦想。
根据美国房屋在线交易平台之一Zillow 公司数据显示，佛罗里达州的房屋中位价与去年相比上涨了 33%， 而全美国范围内的涨幅为 18%。佛罗里达州房地产成本的上涨让 各个年龄段的人都面临着困难：由于私人投资者购买新房的竞争加剧，年轻人推迟购买第一套住房，租房者将工资的更大一部分花在住房上。当地的退休人员甚至重返工作岗位，以养家糊口。几位居民告诉当地媒体——《萨拉索塔先驱论坛报》，佛罗里达州威尼斯市的 Venetian Walk 高级公寓每月租金上涨 75 美元。他们担心自己无法承受未来的租金上涨。
与妻子从宾夕法尼亚州搬到佛罗里达州的退休人员阿特·麦克劳克林告诉该报：“如果价格继续上涨，我们就会原地踏步。”
佛罗里达大西洋大学、佛罗里达海湾海岸大学和阿拉巴马大学的研究人员进行的一项研究发现，美国 10 个估值最高的都会区中有 8 个位于佛罗里达州。
佛罗里达大西洋大学教授肯·约翰逊（Ken Johnson）告诉记者：“众所周知，除了农业、酒店业和房地产之外，该州的产业之一就是退休社区。”这位教授专注于房地产市场，也是这项研究的合著者。“实际上，佛州很大程度上是围绕搬到佛罗里达州的美国退休人口而建立的。”
2020 年 4 月至 2021 年 4 月期间，有超过 30 万人（不仅仅是退休人员）搬到了佛罗里达州，使该州成为疫情第一年人们搬迁各州的首选目的地。居民涌入，部分原因是远程工作的增加，导致房价上涨。退休人员也感受到了压力。房价上涨，加上远程工作的兴起，可能会终结中产阶级在佛罗里达度过最后时光的梦想。
约翰逊表示，他预计房价不会很快下跌。
他告诉记者：“这确实使退休行业面临风险，因为在佛罗里达州退休将变得越来越困难”。
曾几何时的“穷人天堂”
佛罗里达州在 70 多年前就确立了美国退休人员天堂的地位，从那时起，它就作为美国人度过余生的地方而蓬勃发展。
南佛罗里达大学圣彼得堡分校历史学教授、佛罗里达研究项目联合创始人加里·莫米诺 (Gary Mormino) 告诉我：
“在 20 世纪，佛罗里达州将自己宣传为穷人的天堂，是物美价廉的加利福尼亚州。从 1945 年到 2000 年，离开美国其他州的老年人中有四分之一搬到了佛罗里达州；还没有其他州能接近这一数字。”
第二次世界大战后的几年里，房地产开发商将佛罗里达州宣传为靠新设立的社会保障福利生活的人们负担得起的天堂。1956 年出版的一本名为《佛罗里达的真相》的书承诺，一对夫妇每周仅需 40 美元就可以“过上舒适的生活，享受美好时光，还能省钱”——这相当于今天的 440 美元左右。退休人员根据他们以前居住的地方开发了一个飞地：来自底特律的人们涌向奥克兰，而佛罗里达州东南部则吸引了年长的纽约人群体。
目前，有超过450 万佛罗里达人年龄在 65 岁及以上，这意味着该州超过五分之一的人口是有资格退休的人——这是该国老年居民比例第二高的州。在全国范围内，美国人年龄在 65 岁及以上只占16%。
其中，在佛州，还有一些城镇专门为退休年龄人口服务，其中一些城镇的人口足以成为人口普查指定的地方。其中最大的社区之一，2020 年拥有近 80,000 名居民，而 10 年前只有 51,000 人。皮尤研究中心2015 年的一项研究发现，佛罗里达州中部的萨姆特县是美国唯一一个超过一半居民达到退休年龄的县。萨姆特并非特例。皮尤研究中心发现，佛罗里达州 67 个县中有 53 个县的老年人口数量与全国其他地区相比不成比例。
佛州经济格局发生变化
佛罗里达州长期以来一直被认为是一个在美国负担得起的退休之地，全州各地的社区都在努力维持这一形象。但如果未来几年佛罗里达州的退休人数减少，该州可能会在经济和政治上发生巨大变化。佛罗里达大学的一项研究发现，老年人对州税收收入的贡献率与其他人口大致相同，但使用的州资源却比有孩子的家庭少得多。佛罗里达州退休人员对国家政治的巨大影响力众所周知，以至于年复一年的选举年，全国各地的出版物都会派记者前往“村庄”调查其政治走向。
但佛罗里达州房价上涨已经鼓励一些退休人员转向其他地方。根据全国房地产经纪人协会的最新数据，从 2016 年到 2020 年，The Villages 自住房屋的中位价格略高于 283,000 美元如今，The Villages 的房屋中位价售价为 402,500 美元，上涨了 42%。地产数据公司Bankrate 最近对 7 月份数据进行的分析发现，全美国有 17 个州的退休负担比佛罗里达州更便宜。
与去年同期相比，全美国房价上涨了约 20% ，尽管佛罗里达州等市场的涨幅比其他地区更大。佛罗里达州坦帕市房地产经纪公司 HomeProp 的联合创始人彼得·墨菲 (Peter Murphy) 将该州住房成本上涨归因于多种因素，包括新房或空置房供应量低、人口不断增长以及外来人口涌入。该州的购房者比佛罗里达州的购房者有能力支付更多的费用。2021 年的一项研究Zillow 和 Allied Van Lines 的调查发现，萨拉索塔市是人们搬到新州的首选目的地之一，大多数搬迁到萨拉索塔的人来自芝加哥、纽约和华盛顿特区。坦帕是另一个主要目的地，新居民主要来自纽约、芝加哥和亚特兰大。最近的移民告诉《坦帕湾时报》，他们之所以被吸引到这座城市，是因为与他们的家乡相比，这里的房价相对便宜，而且还有远程工作的机会。
“大约 30% 的房屋销售是由全现金买家完成的。”墨菲向记者介绍了佛罗里达州的房地产市场。有些是机构投资者，他们购买新房并将其改造成单户出租屋。例如，2012 年，投资公司黑石公司（Blackstone ）在坦帕地区购买了数百套在大衰退期间被取消赎回权的房屋并将其出租。一位与 Blackstone 合作的当地房地产经纪人告诉《坦帕湾时报》，该公司主要对价格在 100,000 美元至 175,000 美元之间的房屋感兴趣。今年，黑石集团斥资超过 3 亿美元在佛罗里达州建造了 13 座公寓大楼。
并非所有现金买家都是投资者。在其他州出售房屋的退休人员和富裕的远程工人可以在佛罗里达州购买房屋，而无需抵押贷款，特别是如果他们来自房屋价值较高的地区。
墨菲告诉记者：“在全国市场上，“佛罗里达州仍然物有所值。佛罗里达州市场的房屋中位价在 30 万美元到 40 万美元之间，因此与人们即将到来的房屋相比在东北部，这只是那里类似房屋售价的一小部分。”
从纽约或芝加哥涌向佛罗里达州的远程工作者有两个优势：他们习惯于支付更高的住房费用，而且他们的薪水通常比佛罗里达人更高。但长期居住在佛罗里达州的人们——包括退休人员——发现很难与更富有的新移民竞争。
在佛州享受退休成本大增
波士顿学院教授、该大学退休研究中心研究员杰弗里·桑森巴赫 (Geoffrey Sanzenbacher)告诉记者：“房价上涨不会对所有潜在退休人员产生同等影响。许多即将退休的人都拥有自己的住房，在这种情况下，房价上涨似乎并没有真正影响他们的决策。在某些方面，房价上涨不会影响他们的退休生活，因为他们的付款是根据过去的房价确定的。”
那些想要卖掉自己的房子搬到佛罗里达州的加州人或纽约州人仍然会比在那些更昂贵的州得到更多的钱，但他们现在应该比几年前支付更多的钱。对于那些已经退休的人来说，不断上涨的房产价值既是福也是祸。由于佛罗里达州房价上涨，拥有房屋的退休人员可能会发现自己拥有更多资产，但这也意味着他们要承担更高的财产税——对于固定收入的人来说，这项费用可能难以承担。
佛罗里达大西洋大学教授约翰逊说：“也许它对纽约人有吸引力，但对田纳西州、印第安纳州或密苏里州的人来说就没那么有吸引力了。”
甚至在疫情之前，一些退休人员就发现佛罗里达州并不是他们想象的天堂。根据SmartAsset 公司的一项研究，2019 年约有 145,000 名退休人员搬到佛罗里达州，但同年估计有 78,500 名老年人离开该州。越来越多的佛罗里达人——包括一些之前从其他州搬到那里的人——正在搬迁到北卡罗来纳州等地，2006 年至 2019 年间，有超过 425,000 名佛罗里达人搬到那里。
79 岁的阿尔弗雷德·奥特温 (Alfred Ortwein) 与妻子住在坦帕郊区，他最近告诉《坦帕湾时报》，他认识几位退休人员，他们放弃了在佛罗里达州退休的想法。“我在特拉华州的朋友正在考虑阿拉巴马州和田纳西州，他们没有考虑佛罗里达州。”他说。“如果我现在想退休，我就不能搬到这里。我确信还有更适合居住的地方，但它们不在坦帕地区。”
奥特温和他的妻子拥有自己的房屋，因此他们的抵押贷款付款没有变化。坦帕地区不断上涨的房价无论如何都对他们产生了影响。这对夫妇说，他们的房屋价值翻了一番，但这意味着他们的财产税账单更高。
如果这种趋势持续下去，房价上涨可能会推迟年轻人的退休计划。桑森巴赫说，大多数老年人拥有自己的住房，但千禧一代的住房拥有率却滞后。“如果你有 30 年期抵押贷款，并且直到 40 岁才购买第一套房子，这意味着你在 70 岁之前才能还清贷款。
对于年轻人来说，在任何地方退休的想法可能遥不可及，或者至少是推迟。对于现在退休的人来说，佛罗里达州的退休梦想开始变得不那么阳光明媚。