出租房和自住房的税务优惠到底有哪些不同？

日期：2023-09-17
来源：网络文章
在美国购买房产，政府会在税务上给予各种优惠。这里的优惠分自住房和出租房两种。

出租房与自住房如何界定

出租房与自住房在各项税务优惠不同，因此如何界定就显得很重要。
1，自住房——房主须在五年之内住满两年。
2，出租房——这个房屋必须出租天数多于
a.14天；
b.10%的自住天数,两者取多。

也就是说，出租14天以内，租金不用上报，但是费用不可以抵扣。14天以上，租金要申报，但是费用可以抵扣。选择哪个，需要根据情况来决定。

自住房可以减免的费用
1，房屋贷款利息Mortgage Interest
2，房产税Property Tax

关于购购房交易的一些费用Closing Cost

房产出卖时的资本增值部分——免资本利得税Capital Gain。如果单人报税这个免税额可以达到250,000美元，如果夫妻双方联合报税这个免税额可以达到500,000美元。

出租房可以减免的费用

出租房产，除了上面提到的资本利得税以外，比自住房享有更多的税务减免。但是出租房产比自住房产需要在税务上有更多的规划与技巧，才会使你得到收益最大化。
1，广告费用。指为出租房招贴广告的费用；
2，装修费用。指为出租房装修、修补、更换各种材料的费用；
3，折旧费用。税法规定出租民用住房，折旧年限为27.5年，出租商铺折旧年限为31.5年。这里面要注意的是，这折旧的基础只是房屋的价格而不是土地的价格；
4，差旅费用。这里只为管理出租房屋所需的旅行的费用，包括餐费，住宿费，车的使用费。
5，雇工费用。
6，佣金费用。很多人异地出租房都雇用本地经纪人管理，一般这个佣金为8%的租金收入。修理费用另算。

被动损失passive loss

谈出租房产的税务，就必须谈到被动损失passive loss。一般情况下，被动损失只能抵扣被动收益Passive Gain。例如现在投资的EB5移民，年底会收到K-1表格，上面标识的收益Gain或者损失Loss, 就是这类Passive Gain or Loss。被动损失Passive Loss 只能从被动收益Passive Gain中抵扣，不能从一般收入中抵扣。

只有房产投资这个特例，税法给与每个联合报税的家庭25,000美金的抵扣额度。在有正常工资收入的家庭来说，这是个不小的抵扣额，所以说这是很多中产家庭的福利。但是，这个抵扣是有条件的，联合报税的情况下，如果您的调整后总收入modified adjusted gross income 超过100,000美元，只能得到部分抵扣，超过150,000美元，则完全不能抵扣了。