美银:美国楼市不会重演2008年式崩盘,但将出现类似1980年代的“动荡”

日期:2023-10-09
来源:环球市场播报
美国银行的一个以美国经济学家Jeseo Park为首的团队本周警告称,由于抵押贷款利率高企,房地产市场将出现更多“动荡”。他们解释说,他们有一种怪异的感觉,那就是“似曾相识”,但他们脑海中浮现的不是2008年,而是上世纪80年代。

他们在周四的一份报告中写道:“回顾以往的房地产衰退,我们认为与2008年的房地产崩盘相比,上世纪80年代的情况更适合今天的市场。”



这不是2008年

虽然2008年的房地产崩盘——由次级抵押贷款崩溃引发——萦绕在许多美国人的记忆中,但那个时代的房地产市场与美银专家今天所看到的非常不同。

Park和他的团队指出,现在没有像当时那样出现“明显的迹象”,显示出住房开发过剩,家庭也不像以前那样背负抵押贷款债务。今年第二季度,家庭抵押贷款债务约占美国消费者可支配收入的65%,而全球金融危机前这一比例为100%。美银的数据显示,第二季度美国人的抵押贷款债务与房地产资产之比(也称为贷款价值比)仅为27%,而2008年和2010年这一比例分别超过40%和50%左右。

自全球金融危机以来,还颁布了新的立法,以帮助防止房地产市场出现最坏的情况。这些新法律最明显的影响之一是,如今风险较大的可调利率抵押贷款大幅减少。当利率上升时,可调利率抵押贷款可能导致更高的违约率,但它们现在只占总购买和再融资贷款的不到5%,而在全球金融危机前住房周期的高峰期,这一比例超过35%。

“我们重申,我们预计不会出现2008年那样的房地产崩盘,”Park和他的团队在提出这些证据后得出结论。

这是上世纪80年代“动荡”的重演吗?

美银认为,如今的房地产市场看起来更像上世纪80年代初,而不是2008年。当时,就像今天一样,在美联储官员最终被迫大幅加息以对抗通胀之前,房价已经上涨了数年。

1980年,美国消费者价格指数(CPI)的涨幅达到14%左右的峰值,随后时任美联储主席沃尔克(Paul Volcker)的鹰派政策在一年内将抵押贷款利率推高至18%,抑制了通胀,但引发了经济衰退。这导致了房地产市场的严重低迷,房屋销售和建筑水平大幅下降。然而,全美房价实际上保持稳定。

1979年8月沃尔克就任美联储主席之初,美国房屋销售价格中值为64700美元。即使在抵押贷款利率几乎翻了一番之后,到1981年第二季度,这个数字还是仅上升到了69400美元。

在过去的18个月里,美联储现任主席鲍威尔一直在遵循与沃尔克非常相似的策略,即大幅提高利率以抑制通胀。作为美国最常见的抵押贷款类型,30年期固定抵押贷款的平均利率已从2022年3月的3.8%飙升至今天的7.5%以上。这反过来又减缓了抵押贷款购买申请,导致房屋销售暴跌,就像上世纪80年代那样,但与那个时代的动态相呼应的是,房价尚未崩盘。

在这两个时期,房地产市场保持弹性的关键原因之一是人口结构。Park和他的团队周四写道:“值得注意的是,当时的人口结构是有利的,婴儿潮一代已经进入了购房的黄金年龄。”他们认为,千禧一代今天也处于类似的境地。“一些销售活动应该得到千禧一代达到购房黄金年龄的支持,单户建筑许可一直在稳步上升。这可以帮助房地产市场在不崩溃的情况下保持部分势头。”

美银经济学家认为,待售房屋库存较低,加上面向千禧一代的房屋销售强劲,可能有助于“支撑房价”,但这并不意味着抵押贷款利率上升不会带来一些短期痛苦。

该团队警告称:“由于利率可能在更长时间内保持在高位,我们对未来可能出现的动荡持谨慎态度。”美银此前曾预测,2023年全年房价将增长0%,房屋销量将下降,但该行在最新报告中没有给出新的预测。

最终,随着通胀消退,美联储将降息,住房负担能力将得到改善。“在那个阶段,我们应该会看到一个更加稳定和健康的房地产市场,”Park和他的团队写道,“在那之前,请坚持住,这可能是一段颠簸的旅程。”