惠誉:美国88%的地区房价被高估,平均高估近10%

日期:2023-12-24
来源:环球市场播报
根据惠誉周三发布的一份新报告,今年第二季度,全美房价被“高估”了9.4%,这意味着它们的价格与房地产的实际价值不符。由于房价仍在上涨,该评级机构表示,预计未来几个季度“估值过高的情况仍将存在”。

据凯斯-席勒美国全国房价指数(Case-Shiller U.S. National home Price Index)显示,尽管今年30年期固定抵押贷款平均利率一度超过8%,但美国房价在今年1月至9月期间飙升了6.7%。全美房地产经纪人协会(NAR)的数据显示,11月份所有类型住房的二手房价格中值连续第五个月上涨,同比上涨4%,至38.76万美元。



惠誉还预计,明年全美房价将上涨至多3%,2025年将再上涨2%至4%。该评级机构在周三的报告中写道:“这将继续影响人们的负担能力,尤其是对入门级购房者和首次购房者来说,从而抑制需求。”

惠誉发现,由于房价上涨和抵押贷款利率高企,第二季度88%的美国大都市统计区(metropolitan statistical area,MSA)的房价被高估。超过一半的大都市统计区的房价被高估了10%或更多。前三名不是像纽约或洛杉矶这样的大城市,而是南卡罗来纳州的查尔斯顿、德克萨斯州的埃尔帕索(El Paso),以及新泽西州的卡姆登(Camden)。

过去几年,美国房价上涨和抵押贷款利率上升共同摧毁了人们的住房负担能力。NAR的数据显示,10月份美国人的月平均抵押贷款还款额较上年同期增长10.6%,至2259美元。相比之下,同期美国家庭收入中位数仅增长了2.1%。

由于抵押贷款利率仍高于6.5%,而2022年1月仅为3%,NAR的住房负担能力指数已降至91.4。考虑到任何低于100的水平都意味着普通美国家庭买不起中等价位的房子,这并不是什么好消息。

房屋负担能力持续下降的原因并不神秘。正如惠誉周三解释的那样,“持续的高抵押贷款利率环境和持续上涨的房价压力”,再加上现有住房的“供应停滞”,已经造成了一个遥不可及的住房市场。