买不起贷不起!去年美国楼市销售跌到28年来低点

日期:2024-01-21
来源:华尔街见闻
由于房价高企、抵押贷款利率上升和供应短缺,去年美国楼市销量跌至近三十年来的最低水平。

美国全国房地产经纪人协会(NAR)周五表示,2023年美国现房销量较同比下降19%至409万套,不仅低于次贷危机期间,还创下了1995年以来的最低纪录。

去年12月,现房销量环比和同比均出现了不同程度的下滑,幅度分别为1%和6.2%。另外,12月份出售的房屋上市时间约为29天,高于去年同期的26天。

近几年来,美国楼市销量波动剧烈:先是疫情美联储大放水期间猛增,然后在2022年中陷入停滞,随着抵押贷款利率回落,去年年初开局好于预期,但之后贷款利率再次回升,加上待售房屋的供应量停滞在非常低的水平,导致市场温度降至冰点。

去年房源非常紧张,部分原因是贷款利率过高,导致此前许多锁定低利率的业主选择继续持有房屋。而库存不足又导致去年房价创下历史新高,使许多准买家无力承担。

一些经济学家预计,2024年美国楼市可能会回温。随着美联储放缓加息步伐并考虑年内降息,抵押贷款利率已经开始下降。根据房利美的数据,30年固定利率抵押贷款平均利率本周降至6.6%,为去年5月以来最低水平。

房利美最近预测,这一利率会在今年年底之前跌破6%。数以百万计的美国千禧一代正处于传统的首次购房年龄范围。而且,去年因高利率而放弃买房梦的家庭可能在今年回到市场。



2024年楼市有望回温?

“市场上有如此多的潜在需求,”房地美首席经济学家Sam Khater说,“有很多人仍在努力买房。”

房地产经纪人表示,美国楼市已经开始回温,因为买家希望利用较低的贷款利率。抵押贷款利率以从去年10月的二十三年来高点下降了一个多百分点。

根据抵押贷款银行家协会的数据,截至1月12日当周,经季节性调整后的抵押贷款购买申请量上升至去年7月以来的最高水平。

而且,如果利率继续下降,想要换房但惧怕高利率的房主可能会更放心地挂牌出售房子。

NAR 首席经济学家Lawrence Yun表示:“与两个月前相比,抵押贷款利率大幅下降,预计未来几个月市场上将出现更多库存。”

市况仍不容乐观

但值得注意的是,抵押贷款利率仍然高企,30年固定利率抵押贷款平均利率仍比疫情爆发前高出约3个百分点,房价也高得多,NAR数据显示,12 月出售的现有或以前拥有的单户住宅中位数为38.7万美元,而2019年12月为27.7万美元。

而且,考虑到许多房主在疫情之前和疫情期间锁定了低利率,如果现在换房,他们要承担的贷款利率仍远高于已背负的贷款利率。因此,还是有很多房主不愿意换房。经济学家预计,今年的房屋库存低于正常水平。按照目前的销售速度,去年年底市场上的房屋可满足3.2个月的需求,少于平衡市场所需要的4-6个月。

最关键的是,美国楼市的供应问题由来已久,短期内可能无法出现有意义的改善。

2000年代中期房地产泡沫破裂后,许多小型建筑商倒闭,幸存下来的建筑商和贷款方开始变得谨慎起来,许多年轻美国人财务受到严重打击,对新房的需求也没有那么大。

高房价+高利率意味着购房“压力山大”,库存增长乏力则会进一步推高房价,形成恶性循环。